Покупка квартиры в СПб в современных реалиях в подавляющем большинстве случаев – это приобретение максимального числа квадратных метров за имеющиеся деньги. Но после покупки у владельца может и зачастую возникает вполне закономерное желание изменить все недостатки планировки свежеприобретенного жилья в лучшую сторону, так сказать, «под себя».
Вот тут и стоит подумать о том, как законным путем выполнить перепланировку квартиры или же, как узаконить уже сделанные изменения. Ведь незаконная перепланировка в будущем воспрепятствует продаже квартиры, так как в документах на нее окажутся явные противоречия.
Юристы «Юридического центра Сиан» предоставят Вам всю необходимую помощь в оформлении документов и согласовании по доступным ценам.
Жилищный кодекс в ст. 25 определяет перепланировку, как изменение первоначальной конфигурации квартиры, а также изменение ее оборудования, инженерных сетей. Любое изменение, не отраженное в техпаспорте квартиры – это перепланировка.
Перепланировка, выполненная без согласования с жилкомиссией и другими инстанциями, является самовольной. Подчас собственники заказывают, оплачивают и наслаждаются результатами строительных работ в своих квартирах, даже не подозревая о том, что сделанные изменения должны быть отражены в документах на жилплощадь.
Выяснить это можно разными способами: посоветоваться со специалистом, выяснить в жилинспекции, городском архитектурном бюро, а также проконсультироваться с опытным жилищным юристом.
Начнем с тех перепланировок квартиры, которые собственнику жилья узаконить не получится ни при каких обстоятельствах.
Очень желательно ознакомиться с этим «черным» списком перед тем, как Вы приступите к переделкам, или решитесь купить такую «спорную» недвижимость, так как в будущем из-за таких переделок могут возникнуть непреодолимые трудности с продажей квартиры.
Строительные нормы и правила, действующие в настоящее время, запрещают:
Перепланировки такого рода не будут узаконены, а значит, при попытке продать такую переделанную квартиру ее владельцу придется сначала восстановить жилплощадь до проектного состояния, не говоря уже о том, что некоторые опасные переделки могут повлечь за собой куда большие неприятности.
Например, снос несущей стены угрожает обрушением всему зданию. Изменение конфигурации вентиляционных ходов может привести к нарушению режима воздухообмена всего дома. Увеличение нагрузки на перекрытие между этажами из-за сооружения дополнительной кирпичной перегородки может стать причиной неравномерной просадки фундамента и трещин в несущих конструкциях.
К счастью, имеется достаточно большая категория вполне допустимых строительными нормами и правилами перепланировок и реконструкций. Собственник по своему желанию может сделать такие перепланировки в новом или в уже эксплуатируемом жилом доме. Среди них можно перечислить следующие:
Следует изначально четко разграничить два основополагающих понятия: перепланировка и переоборудование. Перепланировка – это изменение конфигураций помещений внутри квартиры, а переоборудование – это замена или перемещение коммуникаций.
И те, и другие обязательно заносятся в технический паспорт квартиры, и каждое требует от владельца квартиры получения в соответствующей конторе специального разрешения.
Например, перепланировкой будет считаться перенос межкомнатной перегородки, а к переоборудованию будет отнесено перемещение точки ввода водопровода в квартиру.
Часто в ходе консультации жилищных юристов спрашивают: будет ли считаться перепланировкой квартиры снос/монтаж встроенного шкафа-купе или деревянного шкафа, а также присоединение/отделение от площади коридора кладовки? Ответ и в том и в другом случае будет: да – это перепланировка, а значит она должна быть отражена в плане квартиры, поскольку выполнение таких мероприятий меняет жилую площадь помещений.
Не считается перепланировкой монтаж подвесного потолка, поскольку высота жилого помещения в плане не указывается, соответственно не отражается и новая конструкция потолка.
Также следует обозначить все ситуации, когда перепланировка обязательно должна быть соответствующим образом оформлена:
Все изменения такого рода обязательно должны быть отражены на плане квартиры. Отсутствие таких переделок в документации на квартиру является грубым нарушением.
Владельцу потребуется потом не только узаконить такую переделку, но и выплатить штраф. Нарушение действующих строительных норм и правил при выполнении таких переделок в квартире может стать причиной аварий и ухудшения технического состояния многоквартирного дома, ответственным за что по результатам экспертизы будет признан владелец такой квартиры.
Устранять последствия таких незаконных перепланировок в своей и в соседних квартирах придется целиком за свой счет заказчику строительных перепланировочных работ.
Каждый юрист, специализирующийся на жилищном законодательстве, сможет подтвердить: крайне редко приходится иметь дело с тем, что владельцы квартиры сначала оформляют необходимые официальные документы, в потом уже берутся за инструменты и стройматериалы. Намного чаще приходится выполнять меры, чтобы узаконить уже сделанную перепланировку текущим собственником или его предшественником.
Помните: узаконить самовольную перепланировку можно только через суд!
Самовольная перепланировка квартиры – незаконное действие, поэтому любая проверяющая инстанция вправе потребовать от Вас все вернуть в прежний вид, согласно имеющемуся плану. При этом потребуется потратиться не только на строительные работы и материалы, но и уплатить штраф в размере от 1 до 30 тыс. рублей.
Различают два способа узаконивания перепланировки квартиры:
Независимо от того, какой из двух вариантов актуален для Вашего конкретного случая, когда необходимо узаконить перепланировку квартиры в СПб, придется выполнить следующие обязательные действия:
Согласовать и узаконить перепланировку квартиры по эскизу или по проекту во внесудебном порядке можно только тогда, когда она еще только планируется.
Если же незаконная перепланировка уже выполнена, владельцу придется пройти совсем другую процедуру. При этом незаконная перепланировка квартиры грозит тем, что при определенных обстоятельствах квартиру нельзя будет продать, обменять, подарить и даже передать по наследству. Главным образом это относится к перепланировкам с изменением несущих конструкций здания. Обследование квартиры комиссией БТИ приведет к нанесению на план квартиры красных линий несогласованных и незаконных перепланировок. Зарегистрировать недвижимость с таким планом новому собственнику не получится.
Порой сделки купли-продажи квартир с незаконной перепланировкой все-таки заключаются. В этом случае новый собственник заранее знает о том, что ему придется самостоятельно и за свой счет проводить узаконивание всех сделанных перепланировок. Обычно это существенно отражается на стоимости купли-продажи, удешевляя продажную цену квартиры.
Зарегистрировать сделку с квартирой, жилая площадь которой оказалась увеличенной за счет присоединения части лестничной клетки, не удастся. Квартиру можно продать и зарегистрировать право собственности на нее нового владельца только тогда, когда ее жилая площадь равна той, что указана в документах.
Изменение жилой площади ведет к прекращению существования зарегистрированного объекта и образованию нового – незарегистрированного. Вся документация на прежний объект недвижимости теряет свою юридическую силу. Собственнику придется регистрировать право собственности на новый объект недвижимости и получать новые правоустанавливающие документы, так как старое свидетельство о праве собственности становится недействительным.
Законом не установлено преград для проведения сделок купли-продажи квартир с несогласованными (незаконными) перепланировками. Только продавцу придется обязательно сообщить об этом покупателю, а еще лучше отразить данный факт в договоре купли-продажи. Иначе впоследствии покупатель сможет использовать это обстоятельство для оспаривания купли-продажи в судебном порядке и признания сделки недействительной. При таком сценарии бывшему владельцу придется вернуть покупателю деньги, а также неустойки, штрафы, и компенсировать издержки на судебное разбирательство.
Незаконная перепланировка квартиры в СПБ – это не только досадные разногласия в документах, но и целый ряд весьма неприятных последствий:
Согласно сложившейся практике повсеместно, в том числе и в Санкт-Петербурге, применяют два способа узаконивания перепланировки квартиры. Самая распространенная процедура – через суд, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. Второй способ – в административном порядке, фактически повторяющем процесс получения разрешительной документации на реконструкцию квартиры.
И в том и в другом случае собственнику квартиры в Санкт-Петербурге лучше всего придерживаться общего порядка действий, включающего в себя следующие этапы:
Этап 1. Консультация в местном органе, обеспечивающем согласование перепланировки квартиры. Таким органом может являться отдел капитального строительства администрации, жилищная инспекция. Пакет документации для консультации состоит из:
Все изменения, которые были сделаны, но не отражены в плане квартиры, следует отметить самостоятельно. Для этого следует сначала обратиться в БТИ, чтобы их специалисты нанесли на план красные линии, обозначающие произведенные перепланировочные работы.
Эти планы и следует показывать на консультации. В процессе консультации собственнику будет разъяснено: можно ли узаконить перепланировку во внесудебном порядке, или же суда избежать никак не получится.
Этап 2. Собственноручное изготовление эскиза или заказ проекта перепланировки квартиры. Правом выполнить проект реконструкции квартиры располагают специализированные организации, члены СРО, а также частные лица, имеющие соответствующий допуск к выполнению таких работ. Проект является официальным документом, который необходимо регистрировать и согласовывать в СЭС, Роспотребнадзоре, пожарном надзоре и в архитектурно-планировочном управлении. Только тогда он приобретает юридическую силу.
Чтобы провести согласование проекта, в каждой инстанции потребуется заполнить заявление, дождаться прихода на дом специалиста и проведения осмотра, а затем получить в назначенное время соответствующее заключение. Только положительное заключение одной инстанции даст основание продолжать процедуру согласований в следующей, а отрицательное заключение потребует выполнения всех указанных в заключении работ, а потом повторного осмотра.
Совсем другое дело – эскиз. Его собственник квартиры может сделать сам или заказать специалисту. Для основы эскиза потребуется поэтажный план жилого дома, на котором красным цветом намечаются все изменения. Потом, в зависимости от выбранного способа узаконивания перепланировки квартиры, собственник выполняет последующие этапы.
От проекта эскиз отличается по целому ряду признаков, в числе которых можно перечислить следующие:
Заказать проект реконструкции/перепланировки квартиры потребуется тогда, когда собственник намерен произвести в ней следующие изменения:
Когда реконструкция узаконивается в административном порядке, собственнику следует собрать пакет документов и передать его в компетентные органы. В состав этой документации входит:
Собственнику очень важно учесть, что проект, заказанный им в проектной организации должен непременно соответствовать санитарно-эпидемиологическим, градостроительным и эксплуатационно-техническим нормам.
В противном случае проект не пройдет всех согласований. Гарантировать соответствие проекта всем необходимым нормам можно только при обращении в проектную организацию-член СРО.
Этап 3. Получение разрешения на перепланировку квартиры или официального отказа. На прохождение данного этапа может потребоваться срок не меньше месяца, но только после его прохождения собственник может получить решение.
Решение может быть получено в судебном или в административном порядке. Если узаконивание перепланировки осуществляется через суд, тогда потребуется подать исковое заявление о сохранении ранее выполненной перепланировки квартиры, либо, если попытка уже не первая, исковое заявление об обжаловании предыдущего отрицательного решения. К исковому заявлению о сохранении квартиры в ее перепланированном состоянии потребуется приложить следующий пакет документации:
Этап 4. Участие собственника квартиры с незаконной перепланировкой в заседании суда. В процессе рассмотрения дела в зале суда собственнику квартиры с незаконной перепланировкой необходимо убедительно доказать следующее:
Этап 5. Получение решения суда для передачи его в БТИ для изменения техпаспорта и других документов на квартиру. В течение одного месяца, если не будет подана апелляция, будет подготовлено решение суда, копию которого истец сможет получить на руки и передать в БТИ. С этого момента владелец квартиры может быть твердо уверен: ему удастся узаконить перепланировку, дело только за оформлением оставшихся документов.
Если же суд вынесет отрицательное решение, то собственнику квартиры останется выбрать: вернуть квартиру в ее прежний вид или попытаться оспорить отрицательное решение суда.
Обращаться с исковым заявлением об узаконивании перепланировки квартиры необходимо в арбитражный суд. Подать исковое заявление об узаконивании перепланировки в суд может:
Суд изучает все представленные истцом документы на квартиру. Если не будет выявлено, что перепланировка нарушает действующие строительные нормы и правила, права других лиц, тогда суд вынесет положительное решение. Если же нарушения будут выявлены, тогда владельца обяжут привести квартиру в надлежащее техническое состояние.
После этого он сможет вновь обратиться с исковым заявлением, приложив к нему документы в подтверждение всех сделанных работ и согласований.
Суд может выдать решение об отказе в узаконивании перепланировки квартиры. Такое решение также выдается в письменной форме, как и положительное. В этом случае в нем обязательно перечисляются все причины отказа: нехватка необходимых документов, несоответствие перепланировки строительным нормам и правилам и т.д. Решение об отказе собственник квартиры может обжаловать в срок до 3 месяцев с даты получения уведомления об отрицательном решении суда.
Если же суд вынесет положительное решение, тогда оно будет выдано на руки истцу спустя 1 месяц с даты вынесения. Положительное решение суда является основополагающим документом для оформления новых документов на реконструированную квартиру в БТИ.
Практика работы юристов «Юридического центра Сиан» свидетельствует о том, что успех данного этапа узаконивания перепланировки в квартире напрямую зависит от того, насколько грамотно с юридической точки зрения была подготовлена документация и сам текст искового заявления.
Подчас суды выносят отрицательные решения по вине самих истцов, предъявивших суду неполный пакет документов или допустивших ошибки при составлении искового заявления. Чтобы сэкономить время и гарантированно получить положительное решение суда, следует обратиться за помощью к опытному жилищному юристу.
Еже до подачи искового заявления юрист проведет юридическую экспертизу имеющейся документации, выявит отсутствие необходимых документов, поможет дооформить недостающие справки и согласования, после чего сформулирует исковое заявление и подаст его в соответствующий суд.
При прохождении процедуры узаконивания перепланировки в квартире, у собственника неизбежно возникнет вопрос: надо ли переоформлять кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности? Кадастровый паспорт – это выписка из государственного кадастра. В нем отражены все важные сведения о квартире. Выдают кадастровые паспорта в БТИ только собственникам квартиры. Используется кадастровый паспорт при оформлении сделок купли-продажи квартиры, а также при вступлении в право собственности на квартиру.
Кадастровый паспорт состоит из двух важных составных частей: перечня сведений о квартире и чертежа (поэтажного плана). Соответственно, так как в кадастровый паспорт входит чертеж, то все изменения в квартире, сделанные при перепланировке, обязательно должны быть нанесены и на чертеж в кадастровой паспорте. Когда собственник узаконивает перепланировку квартиры старый кадастровый паспорт заменяется на новый.
Чтобы заказать новый техпаспорт на квартиру, потребуется технический план, который выдаст проектно-строительная организация. Новый кадастровый паспорт выдает Кадастровая палата в срок до 5 дней с момента обращения. После этого собственнику квартиры необходимо обратиться в Росреестр и предоставить вместе с заявлением следующие документы:
Если предоставленный пакет документов окажется полным, тогда Росреестр произведет регистрацию нового объекта недвижимости взамен старого, подвергшегося перепланировке (реконструкции). Если же в результате выполненных работ по перепланировке произошло изменение общей площади квартиры (присоединен балкон, часть лестничной клетки и т.д.), тогда потребуется получить новое свидетельство о праве собственности на квартиру.
По закону собственник квартир, купивший ее в ипотеку и еще не рассчитавшийся по кредиту, имеет право сделать в ней перепланировку. Однако, сначала ему обязательно нужно сделать ряд действий. Первым делом нужно собрать документы:
В данном перечне ключевое значение имеет согласие страховой компании. Без него банк не будет рассматривать заявление заемщика. Дополнительно от владельца квартиры банк может потребовать оценочное заключение, в котором будет указано, что стоимость (ценность) квартиры после выполнения всего объема перепланировочных работ не уменьшится. Нельзя делать перепланировку только в случае, когда в договоре ипотеки есть специальный пункт о запрете перепланировки.
Можно смело сделать вывод о том, что незаконная перепланировка квартиры в СПб – крайне дорогостоящее мероприятие для ее владельца. Но не стоит опускать руки и в отчаянии кидаться устранять все ранее сделанные переделки только для того, чтобы привести документы на квартиру в надлежащий вид.
Обратитесь сначала к жилищному юристу «Юридического центра Сиан», имеющему большой опыт в такого рода делах. Мы подскажем, что необходимо сделать в первую очередь и как избежать ненужных трат. Узаконить перепланировку квартиры можно, и мы Вам в этом поможем!
Когда перед Вами стоит перспектива узаконивания уже сделанной перепланировки в квартире, стоит сразу решить вопрос: делать это самостоятельно или привлечь к решению задачи посредника – профессионального юриста, отлично знакомого с тем, как производится данная процедура с учетом специфики работы в Санкт-Петербурге.
Участие юриста поможет избежать «бега по кругу», когда приходится возвращаться к одному и тому же этапу согласования из-за ошибок в документах.
Чтобы Ваш посредник (юрист) смог приступить от Вашего имени к узакониванию перепланировки в квартире, ему потребуется нотариально заверенная доверенность. В тексте доверенности указывается: какие именно действия Вы поручаете юристу выполнить от Вашего имени. Та же самая информация указывается в договоре на оказание юридических услуг по узаконивания перепланировки в квартире.
Обратившись в «Юридический центр Сиан», Вы сможете гарантированно получить:
Опытному юристу «Юридического центра Сиан» не составит труда после изучения документов, составить план работ по согласованию уже имеющихся перепланировок в квартире.
Мы поможем Вам оформить все необходимые документы, узаконить перепланировку в самый короткий срок и по самой привлекательной цене! Записаться на консультацию к жилищному юристу можно онлайн, по телефону и по электронной почте.
Конфликтные ситуации на таможне знакомы большинству участников внешнеэкономической деятельности. Споры возникают по самым разнообразным поводам, например, предприниматель не может взыскать убытки с таможни. ФТС работает по регламенту, в первую очередь защищающему интересы службы.
Несмотря на то, что договора гражданско-правового характера (ГПХ) являются на сегодня весьма распространенной формой оформления отношений между организациями и работниками
К этой статье еще никто не оставлял комментариев...