При покупке квартиры, будь то жилье первичного или вторичного рынка недвижимости, покупатель всегда рискует столкнуться с попыткой продажи квартиры с обременением права собственности. Но меньше всего покупатель заинтересован в том, чтобы обнаружить такой «сюрприз» уже после передачи денег ловкому продавцу.
Какие существуют обременения права собственности на квартиру, что они несут покупателю, как обезопасить себя от рискованных сделок - рассказывают юристы «Юридического центра Сиан».
Закон под обременением понимает ограничение в праве собственности на тот или иной объект недвижимости. Разновидностей обременений достаточно много, а устанавливать их могут закон или уполномоченный орган (ипотека, аренда, арест, сервитут, доверительное управление и другие).
Полный перечень содержится в ст. 1 ФЗ-122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Статья 460 ГК РФ требует от продавца передавать товар покупателю свободным от прав третьих лиц, кроме тех случаев, когда покупатель сознательно соглашается на приобретение товара с обременением.
Таком образом в обязанность добросовестного продавца входит уведомление покупателя о том, что квартира имеет обременение. Только в этом случае у покупателя остается возможность принять сознательное решение - покупатель квартиру с обременением или нет.
Юристы «Юридического центра СИАН»
готовы оказать Вам
необходимую помощь, а именно:
В противном случае требование статьи 460 ГК РФ останется невыполненным. Если покупатель самостоятельно узнает о том, что квартира имеет обременение уже после того, как сделка купли-продажи состоялась, тогда он сможет потребовать от продавца уменьшить цену квартиры или расторгнуть договор купли-продажи.
Полагаться на добросовестность продавца в деле покупки квартиры слишком рискованно. Поскольку квартира является объектом недвижимости, то узнать о некоторых обременениях можно из ЕГРП.
Однако, выписка - это не единственный путь защиты прав покупателя. При составлении договора купли-продажи обязательно указываются все обременения права собственности на квартиру при их наличии.
Указывается вид обременения и данные о документе, подтверждающем это обременение. В доказательство к договору прилагается выписка из ЕГРП.
Является обеспечительной мерой в соответствии со ст. 139-140 ГПК РФ. Налагается судом или судебным приставом-исполнителем. Обременение регистрируется в ЕГРП.
Переход права собственности на арестованную квартиру нельзя зарегистрировать. Если арест наложен неправомерно, тогда у покупателя есть возможность в судебном порядке потребовать освобождения квартиры из-под ареста, либо требовать от продавца расторжения договора купли-продажи при правомерном аресте квартиры.
Может возникать изначально при оформлении договора купли-продажи и одновременном оформлении ипотечного займа в банке. Другой вариант - купля-продажа квартиры в рассрочку. Данные об ипотеке регистрируются в ЕГРП.
Чтобы продать ипотечную (заложенную) квартиру, продавцу потребуется согласие банка или залогодержателя. При покупке ипотечной квартиры покупатель рискует тем, что на залог может быть обращено взыскание, поскольку переход права собственности не влечет отмены залога.
Договора найма квартир сроком действия более 1 года обязательно регистрируются в ЕГРП в течение 1 месяца с даты подписания (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Регистрация прекращения найма осуществляется по заявлению собственника или нанимателя после истечения срока действия договора или после его расторжения.
По ст. 675 ГК РФ переход права собственности на квартиру не влечет отмены договора найма. Новый собственник обязан соблюдать условия ранее заключенного договора найма. Однако, договора сроком менее 12 месяцев не регистрируются в ЕГРП, поэтому в выписке данных о договоре найма может и не быть.
Один из самых сложных видов обременения, так как переход права собственности не влечет отмены ранее заключенного договора или иного правоустанавливающего документа на безвозмездное пользование квартирой. Данное обременение может появиться в результате договора ренты, либо по завещательному отказу.
Также право безвозмездного пользования может появиться у лиц (членов семьи) в результате изъявления согласия на приватизацию муниципальной квартиры. Право безвозмездного пользования не регистрируется в Росреестре (кроме завещательного отказа), поэтому покупатель может и не узнать о нем. Следует требовать расширенную выписку из ЕГРП, изучать основания возникновения права собственности на квартиру, а также выписку из домовой книги. Обременение обязательно должно быть указано в договоре купли-продажи.
Покупка квартиры - это всегда рискованная сделка, поскольку от очень многих нюансов зависит: приобретет ли договор купли-продажи законную силу. С одной стороны, закон защищает права покупателя, оставляя много путей для защиты его интересов. С другой стороны, недобросовестные продавцы всегда имеют возможность ввести покупателя в заблуждение.
Жилищный юрист «Юридического центра Сиан» поможет Вам достоверно определить: имеются ли у интересующей Вас квартиры те или иные обременения, правильно составить договор купли-продажи, а при выяснении обмана со стороны продавца - вернуть деньги обратно.
Если продавец отказывается решить спор в досудебном порядке, мы поможем защитить Ваши интересы в суде любой инстанции.
Возможно заключение договора с оплатой услуг в рассрочку.