Как переделать квартиру в офис или магазин?

Обладателям собственно жилплощади в Санкт-Петербурге и Ленинградской области нередко приходит в голову мысль о том, а не лучше ли вложить средства в перевод жилья в нежилой фонд, чтобы тем самым многократно увеличить прибыль от сдачи квадратных метров в аренду.

Не секрет, что разница между расценками на аренду жилых и нежилых помещений достигает подчас десятков раз. Юристы «Юридического центра Сиан» расскажут о нюансах этой непростой процедуры.

Что нужно для перевода жилья в нежилой фонд?

Разная жилплощадь даже в таком крупном городе, как Санкт-Петербург, обладает разной ценностью в глазах арендаторов. Чтобы вложения в перевод квартиры в нежилой фонд окупились, необходимо соблюдение определенных требований:

• Дефицит в данной локации коммерческих помещений малой площади;
• Расположение рядом со станцией метро или иной крупной транспортной развязкой;
• Возможность сделать отдельный вход в квартиру мимо общего в подъезд. Это требование делает малоперспективным перевод в нежилой фонд квартир выше второго этажа, причем даже на втором этаже квартиру можно сделать коммерческим помещением только при условии, что под ней также располагается нежилое помещение;
• Здание не является собственностью муниципалитета (запрет по ст. 22 ЖК РФ).

Убедившись в соблюдении всех или большинства из этих условий, собственник квартиры может приступить к сбору документов. Подавать их следует в Городскую межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда. От решения комиссии зависит будет выдано разрешение или нет.

Большая часть документов, обязательных для предоставления в комиссию, перечислена в ст. 23 ЖК РФ:

• Заявление собственника о переводе жилья в нежилой фонд;
• Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов;
• План и техпаспорт квартиры;
• Поэтажный план дома;
• Проект перепланировки квартиры.

В этом перечне основная трудность заключается в получении проекта перепланировки, так как этот документ требует обязательного согласования в целом ряде организаций: АПУ, «ГорГаз», «ГорЭнергоСбыт» и т.д. Если данный проект получен и согласован, тогда можно приступать к сбору документов, включенный в дополнительный перечень:

• Справка из ЕГРП (нужна для заверения отсутствия долгов по квартплате и прописанных на жилплощади третьих лиц);
• Справка из Управления данного района о том, что здание не входит в перечень домов, подлежащих реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также не признано аварийным.

[img]

Согласие с каждым из сданных в комиссию документов означает подписание протокола о переводе данной квартиры в нежилой фонд. Заявителю из этого протокола выдается выписка. Только имея на рыках эту выписку, имеет смысл приступать к необходимым работам по перепланировке квартиры. После их завершения подписываются акты, все выполненные изменения вносятся в инвентаризационно-техническую документацию. Собственнику следует получить новое свидетельство на право собственности уже на нежилое помещение.

Нюансы перевода жилья в нежилой фонд

Главная проблема во всей и без того непростой процедуре перехода квартиры в нежилой фонд заключается в получении согласия на ее переустройство от соседей или ТСЖ (ЖСК).

Чем может помочь Вам юрист?

Юристы «Юридического центра СИАН»
готовы оказать Вам необходимую помощь, а именно:

• Проконсультируют Вас по Вашей проблеме;
• Изучат Ваши документы;
• Подготовят правовую экспертизу,
  необходимые жалобы, претензии, иски;
• Защитят Ваши интересы в суде.

8 (921) 917-90-91 – Санкт-Петербург

В ЖК РФ такого обязательного требования нет, но в Санкт-Петербурге и в целом ряде других регионов существуют муниципальные нормативные акты, запрещающие выполнять переустройство без оформления письменного согласия.

На убеждение соседей в том, чтобы они выдали свое согласие, собственнику потребуется совершенно точно много времени, сил, а скорее всего и денег. А подчас и этого оказывается недостаточно. Например, собственник хотел бы сделать из своей квартиры круглосуточное кафе. Практически со стопроцентной вероятностью его соседи на это не согласятся.

Но даже при наличии согласия всех жильцов, получение всех требуемых документов и согласований задача очень трудная. Зачастую процесс растягивается на месяцы и даже годы. Вот почему, хотя многие бы и хотели перевести свои квартиры в нежилой фонд, на практике до дела доходит далеко не всегда. Оценить, стоит ли игра свеч можно путем сопоставления выгоды от перевода и расходов на его осуществление:

• Проект. Самая дешевая часть всех расходов. Обычно заказ проекта в проектной организации обходится в сумму около 10 тыс. руб.
• Юридическое сопровождение для получения всех необходимых разрешений и согласований. Эта часть вторая по затратности и потребует расходов в сумме от 80 тыс. руб., в зависимости от выбора компании, чьи юристы возьмут на себя эту работу.
• Перепланировка и строительство отдельного входа максимально затратная часть, так как расходы могут исчисляться сотнями тысяч рублей, а порой и более миллиона.

Хотя поначалу объем затрат на перевод квартиры в нежилой фонд может напугать, по здравом размышлении становится очевидно, что эти расходы вполне окупаемы. Сама по себе недвижимость только за счет перевода в нежилой фонд дорожает минимум на 40 процентов. Соответственно, ее владелец может даже не тратить время на поиски арендаторов, просто продав свою квартиру и получив очень вескую прибыль.

Заключить договор на полное юридическое сопровождение перевода жилой недвижимости в нежилой фонд Вы можете в «Юридическом центре Сиан» на самых выгодных условиях.

Цены на услуги

Возможно заключение договора с оплатой услуг в рассрочку.

• Признание недействительным договора купли-продажи, дарения, меныот 25 000 руб.
• Взыскание ущерба после залива жильяот 30 000 руб.
• Перевод жилого помещения в нежилое/ нежилое помещение в жилоеот 45 000 руб.
• Истребование жилого помещения из чужого незаконного владенияот 35 000 руб.
• Споры о цене выкупного жилья для государственных и муниципальных нуждот 45 000 руб.
• Обжалование решений общего собрания, принимаемых ТСЖ, управляющими компаниямиот 25 000 руб.
• Споры о предоставлении жилых помещений по договорам социального наймаот 25 000 руб.
• Признание права собственности в судебном порядкеот 30 000 руб.
• Снятие с регистрационного учетаот 20 000 руб.
• Выселение из квартирыот 25 000 руб.
• Согласование перепланировкиот 90 000 руб.
• Выделение доли в квартиреот 15 000 руб.
• Составление заявлений, претензий, жалоб и др.от 2 000 руб.
• Составление исковых заявлений, возраженийот 5 000 руб.
• Ведение судебных процессов по спорам Жилищно-коммунальными службамиот 20 000 руб.
• Взыскание долгов, ущербаот 20 000 руб.