ДДУ или ЖСК?

Решение приобрести квартиру на первичном рынке должно быть взвешенным, чтобы максимально снизить возможные риски. Покупатель может воспользоваться двумя законными схемами: заключить договор долевого участия или стать пайщиком жилищно-строительного кооператива. Оба пути имеют преимущества и недостатки, ознакомиться с которыми следует до заключения соглашения с застройщиками.

Юристы «Юридического центра Сиан» проводят консультации по жилищному строительству и ответят на вопросы, связанные с приобретением квартир в новостройках.

Важные отличия между договорами ДДУ и ЖСК

Долевое участие в строительстве предоставляет покупателю значительные права и защищенность. Законодательно ДДУ регламентируется ФЗ-№214 "Об участии в долевом строительстве" и ФЗ-№265 "О защите прав потребителей". Правила членства в ЖСК устанавливаются Жилищным кодексом и ФЗ-№215 "О жилищных накопительных кооперативах", что намного повышает риски будущих собственников квартир. Связано это с тем, что ЖСК дает большую защищенность застройщику и снижает требования к нему по принятым обязательствам.

Несомненными положительными отличиями ДДУ от договора ЖСК являются следующие установки:

• Государственная регистрация договора с момента заключения сделки, ст.4 ФЗ-214. Заключенный и зарегистрированный договор снимает вопрос о двойных и тройных продажах, исключает мошеннические схемы. По схеме ЖСК регистрация не предусмотрена при оформлении купли-продажи пая, возможные имущественные претензии придется предъявлять правлению, но не застройщику.
• Способы контроля над застройщиком и обязательные условия для начала строительства при ДДУ значительно жестче, ст. ст. 3, 12.1, 19–21 ФЗ-214. Например, при ЖСК застройщик не обязан иметь разрешение на строительство, права собственности или аренды на землю и публиковать проектную декларацию. Проверить состоятельность компании намного сложнее, чем при ДДУ.
• Застройщик несет ответственность за сроки сдачи объекта и несоответствия заявленному качеству работ, ст. ст.5, 7 ФЗ-214. В свою очередь пайщики не смогут рассчитывать на возмещение понесенных убытков и компенсацию неустоек. В спорной ситуации член кооператива может получить внесенные паевые отчисления, членские и вступительные платежи не возвращаются. Дольщики могут расторгнуть договор при наличии претензий к застройщику, для выхода из кооператива необходимо получить разрешение правления.
• Порядок передачи квартиры дольщику намного прозрачней и не может отступать от указанных в договоре правил, ст.8 ФЗ-214. Чтобы стать собственником по схеме ЖСК, необходимо полностью внести пай и дождаться, когда дом будет введен в эксплуатацию.
• Дольщикам стать собственниками можно, привлекая ипотечное кредитование или материнский капитал. На практике банки неохотно кредитуют кооперативное строительство из-за ограничений в договоре. Например, бывают прописаны требования по продаже пая только членам кооператива. Строя квартиру по ДДУ, достаточно иметь на руках акт приема-передачи, чтобы зарегистрировать право собственности. Пайщик кроме акта должен предоставить в Росреестр бухгалтерскую выписку о полном погашении паевых и прочих взносов.

Сравнительные цены по ДДУ и ЖСК

Главным преимуществом кооперативов считается более низкая стоимость застройки. В среднем договор ЖСК дешевле на 12-15% на квартиры одного класса, что привлекает большинство покупателей. Застройщики могут себе позволить низкие цены на начальном этапе, поскольку можно не оформлять разрешительную документацию к началу строительства. Но это совсем не значит, что цена не вырастет к моменту сдачи дома. Закон позволяет застройщику поднимать цену без ограничений, если объект возводится для ЖСК.

Юристы «Юридического центра Сиан» рекомендуют заключать договор на строительство после получения консультации юриста. Обращение к нам не займет много времени, но значительно повысит шансы на удачное приобретение недвижимости.

Цены на услуги

Возможно заключение договора с оплатой услуг в рассрочку.

• Взыскание неустойкиот 20 000 руб.
• Расторжение договора долевого участия, договора с ЖСК и др.от 20 000 руб.
• Взыскание компенсации за недостаткиот 25 000 руб.
• Признание права собственности на квартируот 25 000 руб.
• Составление заявлений, претензий, жалоб и др.от 1 000 руб.
• Составление исковых заявлений, возраженийот 5 000 руб.